Logistikimmobilien - Markt und Standorte 2011 Deutschland, Österreich, Schweiz
LOGISTIKIMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND - DER MARKT IN DER REGION MÜNCHEN
München gehört zu den TOP-Logistikstandorten in Deutschland. Das ergab eine Studie der Fraunhofer-Arbeitsgruppe für Supply Chain Services SCS. Ziel der Studie war es, einen Überblick über den Markt von Logistikimmobilien und Standorten zu erhalten. Neben Deutschland wurden auch Österreich und die Schweiz untersucht.
Im europäischen Vergleich liegt Deutschland 2010 an der Spitze der Logistikmärkte bezogen auf die Umsätze der Logistikdienstleister.
Mittlerweile hat sich auch die Logistikimmobilie zu einer attraktiven Anlage- und Investmentalternative entwickelt, da sich damit vergleichsweise hohe Renditen erwirtschaften lassen. Das Investitionsrisiko liegt jedoch höher als bei anderen Gewerbeimmobilien, da sich nutzerspezifisch nicht so leicht Nachmieter finden.
Determinanten der Attraktivität einer Logistikimmobilie
Für die Untersuchung wurden verschiedene Indizes festgelegt anhand derer die Bewertung der verschiedenen Standorte vorgenommen werden konnte. Per Definition sind Logistikimmobilien alle Immobilien, die primär dem Umschlag und der Lagerung von Waren sowie der damit verbundenen Leistungen dienen. Sie stellen im Allgemeinen einen Knoten in einem logistischen Netzwerk dar.
Die langfristige Attraktivität der Immobilie wird von Kriterien auf verschiedenen Ebenen beeinflusst:
1. Die großräumigen Rahmenbedingungen des Standorts
2. Das Umfeld in direkter Umgebung
3. Das Grundstück und die Immobilie an sich
Die wichtigste Rolle für eine nachhaltige Investitionsentscheidung spielen die großräumigen Rahmenbedingungen. Für die Untersuchung wurden hierzu ein Attraktivitäts- und ein Intensitätsindex gebildet, der im deutschen Untersuchungsgebiet auf Kreisebene Anwendung fand. Der Attraktivitätsindex setzt sich aus den Indikatoren Angebot (Infrastruktur, Kosten, Lage), Nachfrage (Einwohner, Kaufkraft u.a., Industriedichte, BIP/Kopf) und Management (Arbeitsmarkt, Logistikausbildung, -initative, und -region) zusammen. Der Logistikintensitätsindex misst die relative Logistikbeschäftigung, die Anzahl der Logistikdienstleister sowie die Anzahl und Größe der Logistikimmobilien.
Faktoren, die zur direkten Umgebung der Logistikimmobilie gehören und die Attraktivität beeinflussen sind z.B. eine geringe Entfernung und störungsfreier Zugang zur nächsten Autobahnauffahrt und weiteren Verkehrsträgern, kein nahes Wohngebiet, Verfügbarkeit von Arbeitskräften, schwerlasttaugliche Straßendecken, 24-Stunden-Betrieb und andere.
Zum Grundstück und der Immobilie direkt zählen folgende Komponenten:
Langfristige Mietverträge und hohe Mieterbonität, Drittverwendungsfähigkeit, Büroanteil max. 10% der Grundstücksfläche, potentielle Erweiterbarkeit, Hallenhöhe, Multiusefähigkeit, etc..
Die Studie ergab auch, dass das Thema Nachhaltigkeit eine immer größere Rolle spielt, wenn es gilt, CO²-Emissionen über die gesamte Wertschöpfungskette nachweisen zu müssen. Daher ist eine nachhaltig geplante Logistikimmobilie für den Investor eine langfristig attraktivere Investition als herkömmlich errichtete Logistikimmobilien. Zudem ist dies bei Neubauten leichter zu realisieren als nachträgliche Veränderungen von Altbauten. Jedoch nimmt die Revitalisierung alter Logistik- und Industrieflächen im Zuge voranschreitenden Flächenmangels einen immer größeren Stellenwert ein.
Die höhere Attraktivität nachhaltig geplanter Logistikimmobilien gilt auch für den Mieter, sofern er langfristige Verträge abschließt, da sich erst dann die höhere Kaltmiete mit den geringeren Energiekosten auszahlt.
Eine weitere Messgröße ist der Dynamik-Index (Entwicklung der Beschäftigung, geplante Logistikimmobilien und Neubautätigkeit). Dieser zeigt die jüngste Entwicklung der regionalen Immobilienmärkte.
Ergebnisse der Region München
Die Standortmatrix des Fraunhofer Instituts IIS, die eine Klassifizierung der verschiedenen Regionen und Standorte je nach spezifischer Ausrichtung vornimmt und die Logistikstandorte in Deutschland in einem Ranking vergleichbar macht, weist die Region München (Stadt München bis Landshut) als regionales Schwergewicht für Logistikdienstleister und Handelsunternehmen aus. Hier befinden sich die wichtigsten Absatzmärkte der Endverbraucher. Die Hauptfunktion der Logistik vor Ort liegt in der Versorgung des Ballungsraumes und der örtlichen Industrie.
Wenig von Schwankungen betroffen, weist diese Region über Jahre eine stetige Nachfrage nach Logistikimmobilien auf.
Die größeren Logistikansiedlungen befinden sich hauptsächlich in den beiden nördlichen Landkreisen Freising und Erding.
Als Knotenpunkt mit 6 Autobahnen in alle Richtungen liegen die Stärken der Region im Straßenverkehr. Der Münchner Flughafen ist wichtigstes Luftfrachtdrehkreuz in Süddeutschland und das Containerterminal in München-Riem leistungsfähig – mit täglichen Shuttleverbindungen in das Ruhrgebiet, die deutschen Seehäfen und nach Italien.
Zudem findet hier mit der „transport logistic“ eine der wichtigsten Branchenmessen statt.
Nachteilig wirken sich das hohe Lohnniveau und die Flächenpreise aus. Damit ist München Stadt einer der teuersten Logistikstandorte. Auch gibt es keine Vermarktungsgesellschaft als zentralen Ansprechpartner.
Die Technische Universität München hat jedoch das Kompetenzfeld „Operations & Supply Chain Management“ eingerichtet und veröffentlicht in regelmäßigen Abschnitten die mit Praxispartnern durchgeführten Forschungsergebnisse.
Die Entwicklung zeigt, dass sich der Münchner Logistikmarkt wieder auf Vorkrisenniveau befindet. Die geringe Neubautätigkeit hat jedoch zu einem Unterangebot geführt, das sich aufgrund weiterer Planungen jedoch langsam normalisiert. So hat die Untersuchung des Fraunhofer Instituts mehrere logistikaffine Gewerbegebiete identifiziert. Genannt seien hier beispielsweise GADA A8 Bergkirchen oder Oberding/Schwaig-Schwaig Nord.
Die Detailergebnisse finden Sie in der Studie „Logistikimmobilien - Markt und Standorte 2011 Deutschland, Österreich, Schweiz“ der Fraunhofer-Arbeitsgruppe für Supply Chain Services SCS.
